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财经365(www.51crb.com)8月26日讯:“行稳致远!” 这是一年前碧桂园(02007.HK)2018年中期业绩报告中,集团董事会主席杨国强致投资者文末的四个字。  一年后,2019年中期业绩发布,根据第三方克而瑞数据显示,碧桂园再次稳居全国房企权益销售和全口径销售的冠军宝座。很多股评人看了亮眼的财务数据后,写下了“厉害了”“稳得一批”的评语。  在房地产?#20013;?#24378;调控、融资严监管的大环境下,碧桂园展现了龙头房企在逆周期的稳健实力。  记得一年多前,地产锐观察和?#30340;?#20154;士交流时,还有人担心船大难转身,长期看好三四五线城市的碧桂园,会遇到规模增长的天花板。  但是,现在看来,在兼顾规模稳增长与强化多核发展方面,碧桂园显然做的不错。
CFO伍碧君,总裁莫斌,常务副总裁程光煜。


  01财务稳健是最大的王牌 在坚持房住不炒、不拿房地产刺激经济的大背景下,保持财务稳健是房企实现基业长青的最大王牌。反映而当前,最重要的?#21103;?#23601;是融资(外部输血)和回款(内部造血)。

No.1

融资——渠道畅通?#39029;?#26412;?#21050;?#21319;

 
  众所周知,自2018年4月份资管新规落地以来,房企融资通道骤然缩紧,融资难、融资贵成为行业普象。  虽然2019年一?#24452;?#25151;企融资短暂回暖,但自4月份中央政治局会议重申“房住不炒”、5月份银保监会23号文下发之后,房地产融?#26159;?#36947;被全面围堵。


“环境越恶劣,资源越是往优质资产去配。”2019年中期业绩发布会上,碧桂园CFO伍碧君在答媒体问时如是表示。  截至2019年6月30日,碧桂园的银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。  与此同时,碧桂园的融资成本并没有上升,其上半年加权融资成本仅为6.13%,与去年末持?#20581;?nbsp; 就在前两周(8月13日),碧桂园还成功发行了22.1亿元公司债券,票面利率仅为5.14%。而据克而瑞地产研究统计,2019年上半年95?#19994;?#22411;房企债券融资成本为7.25%。相?#29616;?#19979;,碧桂园的融资成本优势明显。  ?#30340;?#20154;士表示,在以“合规和规模控制”为主题的房地产融?#26159;?#30417;管背景下,较高的信用评级是碧桂园依然获得较低的融资成本的原因所在。  据了解,在民营房企中,只有碧桂园和龙湖被国际评级机构惠誉评为稀缺的“投资级”。而国内的评级机构对碧桂园给出的主体评级都是AAA。

No.2

回款——资金回笼表现强劲

 
  融资性现金流收紧,经营性现金流就被提升到了更加重要的位置。狠抓销售和回款,成为各大房企的调整方向。当下,抓回款率更为关键,即将卖出去的货值转变为手里的现金流。  在2019年中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌透露,2019年全年公司将权益回款纳入了工作考核。从半年报数据看,这一核心KPI被执行得很到位。  半年报显示,2019年上半年碧桂园权益去化率65%,权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率高达94.3%,比去年末91%的回款率还提升了超过3个百分点。  融资性现金流保持畅通,经营性现金流稳定回流,显示了碧桂园出色的财务掌控能力。半年报数据显示,截至2019年6月底,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元。加之碧桂园账户还另有约3133亿元银行授信额度尚?#35789;?#29992;,公司现金流充裕。

No.3

偿债——安全垫足够

有两个?#21103;?#33021;反映房企的真实偿债能力。 


第一个是净借贷比率。


因为房地产行业比较特殊,有相当大一部分负债为预收款,本质上是未确认的收入,所以相比资产负债率【总负债/总资产】,净负债率也叫净借贷比率【(有息负债-货币资金)/净资产)】更能反映房企债务的真实情况。 


半年报数据显示,碧桂园的净借贷比率由2018年6月30日的约59%下降至2019年6月30日的约58.5%,同比下降约0.5个百分点,远低于行业平均水?#20581;?nbsp;


据Wind数据,2018年A股30?#24050;?#26412;房企平均净负债率达148.16%,H股30?#24050;?#26412;房企平均净负债率达115.32%。 

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